روزنامه جهان صنعت
1396/05/19
انتقاد طراح مسکن مهر از افزایش زمان بازپرداخت وام مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان صنعت»؛
طرح‌های دولت فریب رسانه‌ای استمهسا حسین- همزمان که نیمی از تهران دارد از خانه‌های خالی بدون مشتری منفجر میشود، نیم دیگرش از افرادی اشباع شده است که سال‌هاست در حسرت خانه‌دار شدن به‌سر می‌برند، به طوری‌که این شهر و بسیاری از کلانشهر‌های دیگر ایران به یک نامعادله از عرضه و تقاضا تبدیل شده است، الاکلنگی که محور گم شده آن «پول» است.
تا پیش از دولت یازدهم وامی که بانک‌ها برای مسکن ارائه می‌دادند بیشتر به مسایل کتاب‌های ریاضی دبستان شباهت داشت و در حالی‌که سقف وام برای مسکن بیست میلیون تومان بود، قیمت دو متر قبلا در یک جای معمولی در بهشت زهرا از این مقدار بیشتر می‌شد. به عبارت دیگر با وام مسکنی که بانک‌ها با هزار ضامن و وثیقه ارائه می‌دادند حتی خانه ابدی خود را هم نمی‌شد خرید.
شاید یکی از کمترین کارهایی که دولت یازدهم انجام داد، افزایش سقف وام مسکن بود، تا آنجا که این سقف به هشت برابر رسید و امروزه می‌توان وام‌هایی از 80 تا 160 میلیون تومان برای خانه‌دار شدن دریافت کرد اما آیا این امر را می‌توان به عنوان راه‌حلی برای مشکل رکود مسکن و یا حتی گامی به سوی رفع مشکل بی‌خانمانی در نظر گرفت؟
هنگامی که رقم وام افزایش پیدا کرد، مشکلات دیگر یک به یک نمایان شدند، از جمله کافی نبودن منابع بانک‌ها برای وام دادن که موجب شد صف زیادی از متقاضیان وام مسکن بدون اینکه چیزی نصیبشان شود پشت در‌های بسته باقی بمانند. مشکل دیگر سود بالای وام‌ها و عدم تناسب آن را میانگین درآمد مردم بود که موجب شد بسیاری توان بازپرداخت نداشته باشند و یا به علت اینکه نمی‌توانند مبلغ وام را پس بدهند اصلا به صف متقاضیان تسهیلات نپیوندند.
حباب قیمت مسکن
با تمام این تفاسیر، شاید بزرگ‌ترین مشکل در این راه کماکان قیمت بالای مسکن باشد کما‌اینکه حتی هشت برابر شدن میزان وام هم نمی‌تواند کمک چندانی به خانه‌دار شدن تهرانی‌ها بکند و کمتر می‌توان خانه‌ای شایسته و در خور با این قیمت پیدا کرد.
در این میان دولت تلاش‌های بسیاری برای کمک به وضعیت موجود کرد و راه‌حل‌های عملی یا غیرعملی بسیاری از سوی دولتمردان و کارشناسان ارائه شد. از جمله مهم‌ترین کار‌ها می‌توان به کاهش نرخ سود وام مسکن اشاره کرد که از 13 درصد در ابتدا به 5/9 درصد تا‌کنون کاهش پیدا کرد و همچنین سود تسهیلات بافت فرسوده نیز به هشت درصد کاهش یافته است.
با این وجود طی یک دوره 12 ساله از بازپرداخت وام، سود 5/9 درصدی نیز سهم زیادی از کل وام را به خود اختصاص می‌دهد. در کنار این مساله طبق آخرین گفته‌ها قرار است دوره بازپرداخت وام نیز از 12 به 15 سال افزایش پیدا کند. در این صورت اگرچه از حجم اقساط ماهانه وام‌گیرندگان کم میشود اما تقریبا به همان میزان به سودی که در ماه پرداخت می‌کنند افزوده میشود. به طوری‌که در نهایت ممکن است شاهد تغییر قابل توجهی در میزان پرداخت ماهانه اقساط نباشیم.
بر این اساس، به گفته معاون وزیر راه‌‌و‌شهرسازی قرار است، از میزان سود نیز کاسته شود اما درباره اینکه چند درصد از این سود قرار است کاهش یابد و اینکه آیا منابع بیشتری جهت پرداخت تسهیلات به بانک‌ها تعلق می‌گیرد و همچنین سایر جزییات همچنان خبر خاصی در دست نیست.
افزایش طول بازپرداخت از 12 به 15 سال
در این راستا معاون مسکن وزیر راه‌‌و‌شهرسازی از سه پیشنهاد این وزارتخانه به بانک مرکزی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن خبر داد و گفت: پیشنهاد دادیم طول مدت بازپرداخت تسهیلات ۸۰ مییلونی از ۱۲ به ۱۵ سال و نرخ سود آن کاهش یابد.
حامد مظاهریان در پاسخ به این سوال که پیشنهاد وزیر راه‌‌و‌شهرسازی درباره کاهش اقساط تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن از صندوق یکم در چه مرحله‌ای است، گفت: یکی از پیشنهادات عمده‌ای که وزارت راه‌‌و‌شهرسازی همواره در مذاکرات خود با بانک مرکزی ارائه می‌کند گسترش بازار رهن و تقویت قدرت خرید، خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی است.
وی به فارس گفت: این پیشنهاد و درخواست در تمام مذاکرات به این شکل است که میزان تسهیلاتی که بانک‌ها برای خرید مسکن ارائه می‌کنند درصد بالاتری از خرید مسکن را پوشش دهد و بازپرداخت اقساط در توان خریداران مسکن باشد.
مظاهریان تاکید کرد: برای پوشش بیشتر و بالا رفتن درصد این پوشش باید میزان وام افزایش یابد چراکه در حال حاضر میزان پوشش وام در شهرهای کوچک برای خرید مسکن 80 درصد و تهران تا 50 درصد است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌‌و‌شهرسازی ادامه داد: در مذاکرات با بانک مرکزی بر این موضوع تاکید کرده‌ایم که میزان وام باید افزایش یابد و طول مدت بازپرداخت اقساط از 12 سال به 15 سال برسد و نرخ سود این تسهیلات که در حال حاضر در بافت فرسوده هشت درصد و در سایر نقاط 5/9 درصد است، کاهش یابد.
وی تصریح کرد: معتقدیم این سه خواسته ما به توان اعتباری بانک‌ها بستگی دارد و بانک مرکزی نیز به خوبی می‌داند که وزارت راه‌‌و‌شهرسازی طرفدار این موضوع است و از آن حمایت می‌کند.
مظاهریان ادامه داد: بانک مرکزی با این سه خواسته و پیشنهادات در مذاکرات مخالفتی نداشته است اما موافقت با این موضوع نیز به شرایط اعتباری بانک‌ها و رهایی بانک‌ها از دارایی‌های سمی بستگی دارد.
وام مسکن، اولویت دست چندم
در همین زمینه افشین پروین‌پور، کارشناس بازار مسکن به «جهان صنعت» توضیح داد: مشکل بازار مسکن در حال حاضر اصلا میزان سود وام و زمان بازپرداخت نیست، اینها بیشتر صحبت‌هایی است که برای فریب فضای کارشناسی و رسانه‌ها گفته میشود، چراکه اولویت‌های اصلی واضح هستند و در کنار آنها مسایلی مانند زمان بازپرداخت سود جزو اولویت‌های دست چندم رده‌بندی می‌شوند.
وی درباره معضل اصلی بازار مسکن گفت: در بحث اقتصاد اصطلاحی وجود دارد به نام «شکست بازار».در حال حاضر بازار مسکن دچار این حالت شده است. یعنی از یک سو تقاضا وجود دارد، از سوی دیگر عرضه نیز وجود دارد اما می‌بینیم که معامله‌ای صورت نمی‌گیرد.علت این امر این است که قیمت‌ها از حد منطقی خود بسیار بالاتر هستند، این امر موجب میشود که متقاضیان، غیرموثر باشند، یعنی انقدر نقدینگی ندارند که بتوانند کالا را خریداری کنند.
وی ادامه داد: شکست بازار زمانی اتفاق می‌افتد که دولت به وظیفه خود عمل نمی‌کند.مثلا بازار مسکن را رها می‌کند، مدیریت و کنترل لازم را صورت نمی‌دهد و این باعث میشود تقاضاهای سوداگرانه وارد بازار شود و به فعالیت‌های غیر مولد بپردازد. در حال حاضر بزرگ‌ترین سوداگران ما بانک‌ها هستند که هزاران هزار میلیارد تومان در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کردند که موجب افزایش بدون منطق قیمت مسکن و در نتیجه حباب بازار مسکن شد.
وی درباره راه‌حل این معضل توضیح داد: کاری که باید انجام شود این است که قبل از اینکه وام بدهند قیمت‌ها را به قیمت‌های منطقی خود برگردانند. مثلا الان می‌بینیم خانه‌ای که 200 میلیون تومان به فروش می‌رسد به اندازه صد میلیون تومان نیز ارزش ندراد.پس در وهله نخست باید این حباب قیمت بترکد.
لزوم افزایش مالیات مسکن
پروین‌پور ادامه داد: ابزار ترکیدن این حباب را می‌توانیم در مرحله نخست مالیات فرض کنیم. دولت باید با مالیات تقاضاهای سوداگرانه را بیرون کند و بانک‌ها را از بازار مسکن بیرون بیندازد.یعنی با استفاده از مالیات بر خانه‌های خالی، این خانه‌ها را به بازار عرضه برگرداند. وقتی که عرضه افزایش پیدا کند قیمت نیز کاهش پیدا می‌کند. همچنین انواع دیگر مالیات نظیر افزایش مالیات خانه‌های دوم، سوم و... نیز باید اجرا شود تا تمایل به فروش و عرضه خانه افزایش پیدا کند.
طراح مسکن مهر در ادامه گفت: زمانی که عرضه بالا برود، قیمت نیز کاهش پیدا می‌کند، در نتیجه بسیاری از تقاضاهای غیرموثر، موثر می‌شوند و ممکن است بسیاری از متقاضیان وام بتوانند با پس‌انداز فعلی خود خانه خریداری کنند و حتی دیگر نیازی به وام نباشد.
وی در پایان گفت: در دولت اصلا به این قسمت اشاره نمی‌شود که بخش سوداگری مهم‌تر از تمام بخش‌های دیگر است. اگر سوداگری حل نشود حتی در صورتی‌که عرضه افزایش پیدا کند این عرضه اضافی هم جذب سوداگران میشود و در نتیجه حباب قیمت باقی می‌ماند، همچنین در این صورت با افزایش وام بانک‌ها نیز در نهایت تغییری در توان خرید خانه ایجاد نخواهد شد.
سایر اخبار این روزنامه
صنعت، لوکوموتیو قطار دولت
صنعت، لوکوموتیو قطار دولت
صنعت، لوکوموتیو قطار دولت
نگاهی به تاکتیک های زنگنه برای توسعه صنعت انرژی؛
محمدعلی نجفی، نامزد شهرداری تهران:
دستگاه قضایی به دنبال بستن فضای مجازی نیست
عادی‌سازی رابطه ریاض- تل‌آویو
نگاه گزینه پیشنهادی وزارت صنعت به خودروسازی؛
تعیین تکلیف سپرده‌گذاران
معاون وزیر ارتباطات وعده شهریور را داد؛
خانه «ابتهاج» در مراحل آخر ثبت ملی
حسن آقای حمید درخشان!
من حامی نمایندگان سلفی‌بگیر هستم!
بررسی کارشناسان از برنامه پیشنهادی وزرای اقتصادی دولت؛
روحانی خطر مقابله با مخالفت ها را نپذیرفت؛
انتقاد طراح مسکن مهر از افزایش زمان بازپرداخت وام مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان صنعت»؛
تغییر بازار غیرقانونی دارو از «ناصرخسرو» به «سایت‌های اینترنتی دارویاب»
خاستگاه محافظه‌کارانه سیاسی روحانی
بحران شبه‌جزیره کره از کنترل خارج میشود؟
هشدار ویرانگر ترامپ به کره شمالی
تحول اقتصادی با کرباسیان
رییس مجلس:
هشدار ویرانگر ترامپ به کره شمالی
هشدار ویرانگر ترامپ به کره شمالی
